どの登記をすればいいの? 自分で登記.com


 

登記は、たくさんの種類があります。

自分で登記を行う時、どの登記を行えばよいのでしょうか。

 

本ページを読んでいただければ、

新築・不動産売買・相続・未登記建物・住宅ローンの完済・住宅ローンの借り換え など

どの登記を行えば良いのか、

理解できます。

 

本ページに詳しく説明がありますが、

初心者の方は、まずは動画をご覧ください。

 

動画は3つあり、本ページに掲載されている内容を説明しています。

1/3 ⇒ 2/3 ⇒ 3/3 の順でご覧ください。

主要なケースについて、どの登記が必要であるかが理解できるでしょう。

 

動画をご覧になられた後に、あなたに必要な箇所の説明を読まれるとよいでしょう。

 

※マイホームとマイホーム以外の不動産(土地・建物)の差は、登記時の減税の有無です。
行う登記は基本的に同じです。

 

1/3

2/3

3/3

 

 

何をしたいかによって、行う登記が決まります

登記の種類は、100以上あり、何かなんだかわかりませんが、

新築時に頻繁に行われている登記は、多くても5個くらいです。

登記は、目的によって行う登記が異なります。

あなたは、何をしたいのか、その目的に合わせて行う登記が決まります。

 

登記は、行う順序があります

登記には行う順序があります。

この登記は、最初にして

次に、この登記をして

この登記とこの登記は一緒にしたり、

ケース毎に登記をする順序が異なります。

 

順序を間違えると、困ることがあります。

あなたのケースに必要な登記の順序を理解しましょう。

 

必要な登記と、その登記を行う順序を理解しましょう

このページでは、

あなたに必要な登記が何であり、登記を行う順番を、事例にて紹介しています。

 

ハウスメーカーや工務店、設計事務所、金融機関、不動産仲介業者などの担当者の多くは、

どの登記を行えばよいのか理解しています。

 

わからない場合は、担当者に質問すればすぐにわかるでしょう。

※転職などで、経験が浅い担当者が増え、どの登記をどのタイミングで行ったら良いかわからない人が多くなりました。

※金融機関の担当者は、登記に関して知識の乏しい人が多いですが、行う登記はわかります。

 

 

 

マイホームに関係する主な登記一覧

マイホームに関係する主な登記は、以下の登記です。

この中から、あなたにとって必要な登記はどれであるかを把握しましょう。

 

登記の種類

説明

建物表題登記

(建物表示登記)

建物を単独で建てた時に行う登記。 新築のケースに行う登記。

建物の登記記録の表題部を作成。

※既設の建物の一部を壊し、既設の建物にくっつけて新築する場合は、建物表題変更登記

建物表題変更登記

(建物表示変更登記)

建物の増築や、一部取り壊し、種類変更など建物の変更の際に行う登記。

建物の登記記録の表題部を変更。

所有権保存登記

(保存登記)

建物表題登記・土地表題登記の次に行う登記。

所有権保存登記により、所有者に対抗要件が備わり、売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった 不動産の権利関係に関する登記が可能となる。

不動産(土地・建物)の登記記録の甲区欄を作成。

抵当権設定登記

住宅ローンなど不動産を担保にし、融資を受ける際に行う登記。

不動産(土地・建物)の乙区欄に記載。

建物滅失登記

(滅失登記)

建物を壊したり壊れた際に行う登記。

建物の登記記録を閉鎖。 

土地地目変更登記

(地目変更登記)

土地の地目に変更があった場合に行う登記。

土地の登記記録の「地目」欄を変更する登記。

登記名義人住所変更登記

(住所変更登記)

不動産の所有者が引越しなどで住所を変更した際に行う登記。

不動産(土地・建物)の登記記録の、甲区欄の所有者の住所地を変更。

抵当権抹消登記

住宅ローンなどの融資を返済し終えると行う登記。

乙区欄にある抵当権を消す。

所有権移転登記

不動産を売買や相続・贈与などで所有者を変更するために行う登記。

甲区欄の所有者を変更。

 

これらの登記を組み合わせることでマイホームに関する一般的なケースの登記を全て行うことが可能です。

 

マイホームを新築するケースで必要な登記と行う登記の順序について

 

マイホーム新築時の代表的な事例を1つづつ掲載し、

必要な登記とその登記を行う順序をイラストにて紹介しています。

自分にあう事例を探してください。

あなたに合う事例が見つかれば、あなたに必要な登記、その登記を行う順序がわかるでしょう。

 

 

□事例の注意点

事例毎に、事例の概要と、行う登記とその登記を行う順序を掲載しました。

登記によっては、行うタイミングが、複数の場合があり、また、金融機関から融資を受けるタイミングや、住民票を異動するタイミングによって、登記を行う順序が変わります。

そのため、と想定されるケースを掲載しコメントを掲載しました。

 

登記の名前が並んでいますが、左から右の順序で、その登記を行います。

登記の名前が上下になっているものは、一緒に行う登記です。

空白があるものは、少し時間が空くことを表現しています。

『※』は、その事例の前提条件です。

 

 

 

A・所有するA土地(地目が宅地)に現金で注文住宅を新築し、住民票をG土地からA土地に異動

    ※登記記録:A土地の所有者の住所はG土地

                             

 

B・所有するC土地(地目が宅地)にある古い建物を壊して、その土地に現金で注文住宅を新築

    ※登記記録:C土地の所有者の住所はC土地  

                             

C・所有するA土地(地目が宅地)にある古い建物を壊して、住宅ローンを利用し借金して新築 

    ※登記記録:A土地の所有者の住所は、A土地

                             

 

 

 

 上記のケースにプラスして、建物完成前に、借金Aをし抵当権設定を行うケース

D・所有するB土地(地目が宅地)にある古い建物を壊して、住宅ローンを利用し借金して新築し、住民票をK土地からB土地に異動 

    ※登記記録:B土地の所有者の住所は、K土地

                             

E・農地である所有するD土地に現金で注文住宅を新築し、住民票をM土地からD土地に異動

    ※登記記録:D土地の所有者の住所は、M土地

                             

F・農地である所有するE土地に住宅ローンを利用し借金して新築し、住民票をN土地からE土地に異動

    ※登記記録:E土地の所有者の住所は、N土地

                             

G・現金でG土地(地目が宅地)を購入し、現金で新築し、住民票をV土地からG土地に異動

    ※登記記録:G土地の所有者の住所は、V土地 

                             

H・借金AをしてZ土地(地目が宅地)を購入し、住宅ローンを利用し借金Bをして新築し、住民票をH土地からZ土地に異動

    ※登記記録:Z土地の所有者の住所は、H土地

                             

I・建売の建物とP土地(地目が宅地)とを現金で合わせて購入、購入時に住民票をP土地に異動

    ※登記記録:P土地の所有者は建売業者

                             

J・建売の建物とU土地(地目が宅地)とを合わせて住宅ローンを利用し借金して購入、購入時に住民票をU土地に異動

    ※登記記録:U土地の所有者は建売会社 

                             

K・建築条件付のK土地(地目が宅地)を借金Aをして購入し住宅ローンを利用し借金Bをして新築し、住民票をL土地からK土地に異動

    ※登記記録:K土地の所有者の住所は、L土地

                             

L・建築条件付のS土地(地目が宅地)を現金で購入し現金で新築し、住民票をB土地からS土地に異動

    ※登記記録:S土地の所有者の住所はB土地 

                             

M・親が所有するT土地(地目が雑種地)に現金にて新築し、住民票をT土地に異動

    ※登記記録:T土地の所有者は親 

                             

N・親が所有するW土地(地目が宅地)に住宅ローンを利用し借金をして新築し、住民票をW土地に異動

    ※登記記録:W土地の所有者は親 

                             

O・親が所有するX土地(地目が宅地)に現金で新築し、住民票をX土地に異動

    ※登記記録:X土地の所有者は親 

                             

 

P・融資を受けY土地(地目は「田」・「畑」)を購入し、融資を受けて新築し、住民票をV土地からY土地に異動

    ※登記記録:Y土地の所有者の住所はV土地

 

Q・A土地(地目が雑種地)を現金で購入し、融資を受けて新築し、住民票をC土地からA土地に異動

    ※登記記録:A土地の所有者の住所はC土地

このようにケースによって、行う登記が異なります。

自分がどの登記を行う必要があるのかわからない場合は、下記の『お問合せフォーム』からお問合せください。

無料で回答しております。

 

どの段階で借金をするかによって、更に抵当権設定登記が増える場合もあります。

登記のことを理解していると損をしないケースがあります。

例えば、住宅メーカーは1円でも早く現金が欲しいです。そのため、早い段階で施主さんにお金を請求します。

住宅ローンを利用し、建物を新築する場合、建物完成後に抵当権設定を行うと減税が利用できますが、

完成前に、抵当権設定登記を行うと、減税が利用できずに登録免許税という税金が4倍になり

10万円以上損をする可能性があります。

 

登記専門家である司法書士や土地家屋調査士は、ハウスメーカーや工務店、金融機関などから仕事を紹介してもらう、下請け的な立場です。

ハウスメーカー、工務店、金融機関などにとって不利なアドバイスができないのが現状です。

 

 

区画整理内の土地に抵当権設定登記を行う場合について

□保留地の場合

土地が区画整理地の保留地の場合、土地の登記記録は存在せず、

金融機関から融資を受けても保留地に抵当権設定登記をすることはできません。

保留地は、抵当権設定登記ができないので、行う必要はありません。

本換地が終った段階で、抵当権設定登記を行います。

 

□換地に抵当権設定登記を行う場合

換地の場合は、従前地の登記記録があるので、融資を受ける場合は、底地ではなく従前地に抵当権設定登記を行います。

 

未登記の建物のケース

・登記がされていない建物    → 建物表題登記+所有権保存登記

※未登記建物の場合、新築された方、親から相続された方は、敢えて登記をしない人もいます。
 現在は、一般的には特に問題はありません。
 しかし、いつ過料が適用されるようになるかわかりません。
 自己責任で、登記を行うか、行わないかを判断してください。

建物の増築・減築・一部取り壊しのケース

・現金で増築・減築・一部取り壊し     → 建物表題変更登記

・融資を受けて増築・減築・一部取り壊し  → 建物表題変更登記+抵当権設定登記

 

住宅ローン借り換えのケース

・A銀行で借りていた借金をB銀行から借りて返済  →  抵当権設定登記+抵当権抹消登記

住宅ローン完済のケース

・住宅ローンを完済 → 抵当権抹消登記

相続のケース

・不動産を所有する被相続人が亡くなり、相続人が相続  → 相続による所有権移転登記

不動産の売買のケース

・不動産を購入 → 売買による所有権移転登記(売主と買主)

・融資を受けて、不動産を購入 

        → 売買による所有権移転登記(売主と買主)+抵当権設定登記(買主)

・売買する不動産に抵当権が付いている場合 → 抵当権抹消登記(売主)

 

 

どの登記を行えばいいの? よくある質問

登記がされていない未登記の建物を相続しました。どの登記を行えばいいですか?

居宅である母屋を取り壊して新築します。建物滅失登記を行えばいいのでしょうか?

建売住宅(分譲戸建て住宅)を購入します。どの登記を行えばよいのでしょうか?!

建物付きの土地を購入、建物を壊して住宅ローンを利用し新築します。どの登記を行えばよいのでしょうか?!

親が所有する土地にある親が所有する古家を壊して、現金でマイホームを新築。どの登記を行えばよいの?!

 

どの登記をする必要があるかわからない場合など、お気軽にお問合せください。

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自分で登記をすることについてよくある質問集

Q 登記は自分で行うのが原則

Q 自分で登記をして、もし出来なかったら

Q 登記費用について教えてください

Q 不動産登記費用の相場をおしえてください。

Q 登記をするにに何か道具は必要ですか?

Q 専門家がやる場合と自分でやる場合、登記の結果は違うの?

Q 土地の分筆登記の手順と準備について教えてください。

Q 土地の分筆登記を自分でしようと考えています。分筆は素人には無理でしょうか?

Q 土地の合筆登記を、自分ですることは可能ですか?

Q 土地地目変更登記を自分でやろうと思っていますが可能でしょうか?

Q 不動産登記を自分ですることは可能ですか?

Q 新築登記を自分で、と思っていますができるでしょうか?

Q 自分で登記をするににどのぐらい時間が必要ですか?

Q 土地の地積更正登記は自分で行うことは可能ですか?

Q 新築の分譲マンションを購入します。登記を自分でやろうと思っていますができるでしょうか?

Q 建物の登記の懈怠と過料について

Q 土地購入時に登記を依頼した場合でも、建物完成時に自分で登記ができるのでしょうか?

Q 建築士、設計士、住宅メーカー、ハウスメーカーに図面を作成してもらうのは違法?!

Q ハウスメーカー・住宅メーカーが自分で登記を拒否した場合どうすればよいのでしょうか?

Q 土地を購入、自分で売買による所有権移転登記を行うことはできるでしょうか?

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