未登記（登記がされていない）建物を相続しました。どの登記をすればいいの？

登記がされていない建物（家屋）を相続した場合、どの登記をすればいいの？

登記がされていない家屋の相続登記について教えてください。
親父が5年前に死亡、相続人である兄弟と協議し遺産分割協議書を作成し相続人全員の印鑑証明もあります。
相続税も自分で申告、手続きが完了しています。そこで、教えていただきたいのが登記がされていない家屋の相続登記についてです。（土地は自分で登記予定です。）
親父は先代から相続登記した家を約40年前壊し、ほぼ同じ位置に新しい家を町の同じ建築屋に頼んで作りました。
しかし、新しい家は登記してありません。私が新しい家を相続登記したいのですが・・。
町の建築屋も変化があり、建築当時の棟梁は死亡し、かつての棟梁の孫の者が家業を継いでいます。当時の書類で手元にあるのは当時の建築確認書（建築中に屋外に表示してたらしいものの写し）のみです。
話が難しいことならプロに頼むしかないのかと思い、まだ町のその建築屋には相談していません。なお、旧家の図面、公図は登記所にはありません（確認済）。市の固定資産税は新家と思われるものに、私が代表で支払っています。自分で登記したいと思っています。どの登記を行えばいいのか？またとても難しい話なのか教えてください。

ご存じかと思いますが、登記がされている土地は『所有権移転登記』を行い所有者を相続人に変更します。

旧家は、登記がされているので、『建物滅失登記』を相続人の1人から行います。

ですので、杉野太郎さん1人から行うことが可能です。

新家の相続ついては、次の２つの選択肢があります。

①　新家を未登記のままにしておくこと
②　新家に『建物表題登記』と『所有権保存登記』を行うこと

① 今後、売買や新家を担保にお金を借りることがなければ、未登記のままにするのも１つの方法です。

遺産分割協議書に、新家を杉野太郎さんが所有することが明記されていれば、兄弟等がいても後々問題になることはまず考えにくいです。

登記をしなくても、行った方がよいと思われることが１つあります。

それは、新家の所在地の市町村に所有者が変わったことを報告することです。

これを行うことで、未登記の建物の所有者が誰であるのか証明する１つの証拠となり得ますし、兄弟等の他の相続人になりえる人が勝手に新家の登記を行うことを防止できます。

これは、遺産分割協議書があれば可能です。

この手続きにより、固定資産税の請求は、代表者という形ではなく杉野太郎さんだけにくることになります。

②新家の登記を行うのであれば、『建物表題登記』と『所有権保存登記』を行うのが一般的ですが、『建物表題登記』だけにして『所有権保存登記』を行わないことも可能です。

『所有権保存登記』を行う際には登録免許税という税金が必要になるため、必要なければ行わない方がよいと思われます。

『所有権保存登記』を行った方が良いと思われるケースは、

・建物を売る可能性があるケース
・相続登記を行う可能性があるケース

このようなケースです。

古い建物の場合、これらのケースになる前に取り壊す可能性があり、登録免許税がもったいないと感じます。

売ることや相続登記をされる際に行ってもよいかと思います。

 

『建物表題登記』は、新家の図面がないと測量が面倒ですが、巻尺があれば素人の方でも可能です。

図面の作成が少し面倒ですが、さほど難しくはありません。

所有権保存登記は、簡単です。

時間的に制約もありませんし、登記を楽しんでください。

よくある質問　どの登記を行えばいいの？

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