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未登記建物 登記がされていない建物を相続

登記がされていない建物(未登記建物)を相続したらどうすればよいですか?

親が亡くなり、相続登記を自分で行うことにしました。
2つの建物(建物A・B)について相続登記を行うために登記記録(登記事項証明書など)を取得しようとしたら、建物Aは登記記録がなく、登記が一切されていない未登記の建物であることがわかりました。
建物Bは登記記録を取得できましたが、増築の登記がされていないようです。
この2つの建物はどのような手続きを行えばよいですか?

未登記建物の相続時の対処方法

質問者のように相続する際に、

  • 建物A 登記が一切されていない
  • 建物B 登記はされているが、増築や改築などで現状と建物の登記記録の内容が異なる

このようなケースは多いです。

これらの建物についての対処方法は次のケースによって異なります。

  1. 建物は近いうちに取り壊す
  2. 建物を売却し購入者が使用する
  3. 建物は相続人などで使用する

1.建物は近いうちに取り壊す

近いうちに建物を取り壊す場合は、次のとおりです。

◆建物Aについて

登記が一切されていない建物なので、建物を取り壊しても「建物滅失登記」は不要です。
ただし、取り壊したら建物Aの所在地の市町村へ建物を壊したことを届出ます。
一般的には市町村がこの建物を評価し課税しているので、建物を取り壊したことにより課税されないように市町村へ連絡する必要があります。

◆建物Bについて

建物の「相続登記」は、行う、行わない どちらでもよいです。(相続登記は登録免許税がかかります。)
建物の登記記録を現状に合わせるための「建物表題変更登記」も、行う、行わない どちらでもよいです。
2つ共、どちらでもよいのですが、一般的には「相続登記」・「建物表題変更登記」どちらもせずに、建物を取り壊したら「建物滅失登記」を行います。

2.建物を売却し購入者が使用する

建物を売却し購入者が使用する場合は、次のとおりです。

◆建物Aについて

登記が一切されていない未登記建物を売却する場合は、一般的には相続人が「建物表題登記」と「所有権保存登記」を行い、建物の現状と登記記録の内容を一致させる必要があります。

理由として、建物を売買する場合、登記がされていないと購入者が困るケースがあるからです。
例えば、次のケースが挙げられます。

  • 建物の所有者ではない人から購入した場合、真の所有者にまた支払う必要が生じる。
  • 建物が増築や改築がされていて、建物の所有者は正しかったが、増築や改築を別の人が出資していた場合、この人への支払いが発生する可能性がある。

登記がされていないことで、後々、トラブルが発生しないように、建物の現状にあうよう登記を行った方がよいでしょう。
買主がこのような建物を購入する場合は、売主に登記を全て行うように要求することが必要です。

◆建物Bについて

建物Aと考え方は同じです。一般的には、建物の現状と登記記録を一致させる必要があります。
現状に合わせるための「相続登記」と「建物表題変更登記」を行うことになります。
2つの登記は、どちらを先に行うかは自由です。

3.建物は相続人などで使用する

建物は相続人などで使用する場合は、次のとおりです。

◆建物Aについて

次の2つの選択肢があります。どちらでも構いません。

①未登記のままにしておく
②「建物表題登記」・「所有権保存登記」を行い「相続登記」を行う

但し、①の場合は、誰が相続したかが書面で明確な状態にしておく必要があります。

もし、建物や建物が建っている土地を担保にして融資を受ける場合や、売却する場合、登記を行う必要が生じます。
その際に、誰が相続したかが書面で明確でない場合、兄弟や甥や姪などと建物の所有権を巡って相続争いになる可能性があります。

◆建物Bについて

次の4つの選択肢がありますが、④を選択するケースはまずないです。
一般的には①か②か③を選択します。

①そのままにしておく
②「相続登記」だけを行う
③建物の登記記録を現状に合わせるための「建物表題変更登記」と「相続登記」を行う
④建物の登記記録を現状に合わせるための「建物表題変更登記」を行う

どの選択肢を選べばよいのか

これまでのケースを読んでいただけると理解されたと思いますが、登記を行う行わないかは自由です。
但し、売却したり、担保にして融資を受ける場合は登記を行う必要が生じます。
また、相続人が誰であるか証明できる書面が紛失したりして、相続トラブルに発展する可能性は少なからずあります。
登記を行うことで相続トラブルを防止するという意味合いもあるでしょう。

メリット、デメリットを検討し、登記を行うか、行わないかを判断されるとよいでしょう。

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