建売住宅を購入します。どの登記を行うの？

建売住宅（分譲戸建て住宅）を購入します。どの登記を行うの？

住宅ローンを利用し建売住宅を購入します。来週契約で、建物の完成まであと一ヶ月程です。 建物が完成したら、すぐに住民票を異動し登記を行うようです。 自分で何が登記できますか？ また、どの順序で登記を行えばよいですか？

建売住宅（分譲戸建て住宅）は、完成した建物と土地を同時に購入します。下記の図をご覧ください。

伊藤さんが行う必要のある登記の順序について説明します。

①建物表題登記を行います。
建物が完成後すぐに、建物表題登記を行います。
建物表題登記が完了すると、建物の登記記録の表題部が作成されます。

②住宅用家屋証明書を入手します。
建物表題登記完了後に市町村にて『住宅用家屋証明書』を入手します。
住宅用家屋証明があると減税が可能です。

③『所有権保存登記』、『所有権移転登記』、『抵当権設定登記』を同時に行います。
または、『所有権保存登記』を先に行い完了後に『所有権移転登記』と『抵当権設定登記』を行います。

住宅ローンを利用する場合、『抵当権設定登記』を行いますが、金融機関が自分で『抵当権設定登記』をさせてくれないケースがあります。
その場合、先に自分で『所有権保存登記』を行い、『抵当権設定登記』を司法書士に任せます。
『所有権移転登記』は、土地所有者との共同申請になります。

その他に、土地の地目が宅地以外の場合は土地所有者が『地目変更登記』を行う必要があります。
悪意のある建売業者は、伊藤さんに『地目変更登記』の費用も請求してきます。
注意が必要です。

建売住宅（分譲戸建て住宅）の場合、建売業者が土地購入時に金融機関から借金をしています。
借金には当然ですが、利息があります。
１日遅れると借金が増え利益が減ります。
住宅ローンを利用する場合、行う登記の数が増えて、日数が余分に必要となります。
そのため、建売業者は、売買契約を済ませば、登記を行うことを急かします。

その他に、建売業者には裏事情があり、自分で登記を行うことを嫌がります。

様々な点において、契約後に交渉をするのは難しいですが、契約前であれば交渉が可能です。
建売業者は、購入して欲しいのです。
しかし、釣った魚には餌はやりません。
自分で登記を行う場合、必ず契約前に自分で登記を行うことを伝え、問題がないことを確認します。
そして、登記を急かされないように布石を打っておく必要があります。
登記を楽しんでください。