所有権移転登記自分で 自分で土地売買


所有権移転登記自分で 自分で土地の売買


こんにちは!


自分で登記をする会です。

 

マイホームを新築する際に、土地を購入されて、新築される方は多いですね。

土地を購入する際には、『所有権移転登記』という所有者を移転する登記を行います。

所有権移転登記を行うことで、所有者が売主から買主へ変わります。

 

所有権移転登記は、『司法書士』が代理人として行うことが一般的ですが、

自分で所有権移転登記をすることができます。

 

 

『所有権移転登記』は、

司法書士に依頼すると、立会い料という変な費用も必要となり10万円前後の費用がかかります。

自分で所有権移転登記をすれば、0円になります。

 

 

 

 

今回は、書籍『自分で登記をする会』を購入された大阪市にお住まいのSさんの事例を紹介しますね!

 

 

Sさんは、土地を購入されるご主人の代理人として、自分で『所有権移転登記』をされた方です。

自分で所有権移転登記をされる方は、まだまだ稀です。

素晴らしいです!!

 

 

 

『所有権移転登記』は、売主と買主との両者での共同での申請になります。

売主側が嫌がる可能性がありますが、買主側が自分ですると決心すれば誰も止めることはできない登記です。

 

今回のケースでは、

売主である土地所有者はお金を支払い司法書士に依頼しました。

買主であるSさんのご主人は、奥さんのSさんに依頼しました。

 

 

 

 

これからの話は、少し専門的な話になりますので、少し補足しますね。

 

『権利書』というものを見たことがありますか?

『権利書』は、不動産(土地や建物)の所有者が所有する書類であり、所有者の証となるものです。

大事な書類であるため、金庫に大事に保管される方が多いですね。

 

 

『権利書』は、1つの不動産毎に発行される書類ではありません。

複数の不動産が1つの権利書になっているものと

1つの不動産が1つの権利書になっているものがあります。

今回のケースでは、売る土地と売らない土地が1つの権利書になっていました。

 

 

所有権移転登記には、この『権利書』が必要になります。

売主が、売る不動産の権利書を買主に渡すのは当然なことですが、

売らない不動産の権利書は大事な書類なので、渡したくありません。

 

※現在、『権利書』というものは発行されず、『登記識別情報』という書類が1つの不動産毎に発行されています。

 

そこで、Sさんから日本登記研究会にご相談がありました。

 

以下、Sさんと日本登記研究会とのメールでのやりとりを色を分けて紹介します。

 

 

■S:

売主(会社)の土地の一部を分筆してその一部を売ってもらう土地の売買契約をかわしました。
所有権移転登記の申請書等は全て完成したのに、分筆登記完了後の取引間際になって売り主(会社)が他の土地の権利書も一緒になっているから個人には渡せないと言われました。
現金取引なので、銀行は関係ありません。
対処方法はないでしょうか?

 

■日本登記研究会:

お問合せありがとうございます。日本登記研究会です。

売主は、権利書に他の土地が入っている場合、第三者に権利書を渡すことは難しいでしょうね。

2つの方法があります。

1:事前通知を使う方法
2:一緒に申請する方法

1:事前通知を使う方法

権利証がない場合は以下の2つの方法があります。

A:本人確認情報という書類を添付する方法
B:事前通知を使う方法

Aの方法は、司法書士が本人に間違いないと確認し、権利書がなくても所有権移転登記ができる方法です。

司法書士に依頼しないので、Aについては省略します。

Bの方法は、Sさんが一人で所有権移転登記を申請をします。

申請後すぐに、土地所有者に本人限定郵便という方法で本人に「事前通知に基づく申出書」が届きます。
ここで、所有権移転登記の手続は一旦ストップします。

 

そして、所有者本人が所有権移転登記を申請したことを証明するためにに「事前 通知に基づく申出書」に実印で押印し、登記所に届けます。

 

登記官が、届けられた「事前通知に基づく申出書」に押印された印影と申請書に押印された印影とを照合し、同じであることを確認し、手続が再開し所有権移転登記は完了となります。

参考ページ
http://www.katch.ne.jp/~miyata/q_a/jizen.html

このやり方の場合、「事前通知に基づく申出書」を一緒に申請したタイミングで現金で土地購入代金を支払います。
所有権移転登記の申請時に現金を支払うと、「事前通知に基づく申出書」を出さない可能性があります。
出さないと、所有権移転登記は完了せず、Sさんへ所有権は移転しません。

 

2つ目の方法は、所有権移転登記は共同申請なので、一緒に申請し、別々に受領することが可能です。

売主さんと買主さんとで2人で申請し、登記が完了すると別々に受け取ることが可能のようです。
事例が少ないので、登記所にご確認ください。

このやり方ですと、売主さんは、買主さんに権利書を預けたり、取られたりする心配はありません。

受領時には、購入した土地の権利書である『登記識別情報』は買主さんに渡ります。
『売主さんの権利書』は、売主さんに渡ります。

この方法では、土地購入代金は、所有権移転登記の申請時に渡します。

2つの方法とも、登記の知識がない人にとってはちんぷんかんぷんかと思います。
登記所に一緒に行かれて登記官の無料相談を受けるといいと思います。

そうすれば、リスクがないことを理解できると思います。

 

■S:

日本登記研究会様

お世話になります。
相手方は会社ですので、印鑑証明も渡すのは嫌だ等、今になって色々言ってきました。
不動産屋も、土地購入代金の一部だと思って司法書士さんを使って下さい。

こんな無理をしても売り主買い主ともがいい気分の取引ではなくなります。とか、ネットの知恵袋で当初聞いた際も、司法書士代金をけちる感覚はおかしいとまで書かれました。

この2つの方法を不動産屋に打診してみます。

大きな買い物で鈍る金銭感覚も、本を読んで改めて大切なお金で使い方を考えようと思いました。
また、結果報告させて頂きます。
心強いです。
ありがとうございました。

S

 

 

■S:

日本登記研究会様

お世話になります。
先日ご相談させて頂いた土地の売買の所有権移転登記が無事完了しました。
結果としては、私は主人の代理人として一円も報酬はかからない形で終えました。
ご提案して頂いた共同登記申請を採用した形です。
売り主さんは、司法書士の先生を代理人にされました。
銀行での決済が終わってから、一緒に法務局へ行き、申請をしました。

相手の先生が理解があったのか、なかったのかはよく分かりませんが、事前に申請書だけは確認したいとの事でFAXでやりとりはしました。


ただ、法務局の空いている時間等にも行けない、郵便も働いているので不在が多い主人の代わりに私が代理人になる話にはなかなか納得して頂けず、「法律で代理人になれるのは資格者だけ」と何度も言われましたが、法務局に確認しても、そんな決まりはないと言われましたので「法務局に確認して下さい。若しくは、その法律の条文を見せて下さい。」と強気にお話させて頂き、私の代理には納得?して下さいました。


しかし、代理は納得したものの、主人の免許書のコピーを渡して欲しいと言われました。
でも、今回は買い主であるこちらが登記を完成してくれないと困る訳で、相手にコピーだの身分証明だの言われるのは違う気がしたのでお断りしましたが、法務局の共同申請の際は代理人の私だけではなく、主人も同行する事を約束させられた感じです。
実際、申請は一緒に行く予定で、完了の受取だけの為の代理人だったので問題はなかったのですが。

つたない文章ですが、こんな感じです。

建物の表題登記と、保存登記は自分で出来そうですが、建物は一部抵当権を設定するので、きっと自分でしたいと申し入れても難しい気はします。
抵当権は登記しないと相手が困る立場なので、今回とは違いますもんね。

また、その際は、アドバイスお願いします。

今回は、無事自分で登記できたのは登記研究会様のお陰です。
ありがとうございました。

S

 

 

■日本登記研究会からS様へ今回の一連のやりとりの掲載のお願いしました。

 

 

■S:

日本登記研究会様

お世話になります。
説明不足な点もあるかと思いますが、掲載して頂くことは問題ないです!

今回の登記が終わった後に、不動産やさんは、こんな簡単な事なら司法書士にお金払うのもったいないですねっておっしゃってました。
又、本人申請を素人がしては駄目だとか、身分証明とかを言ってきたのは、相手方の代理人の司法書士さんでした。

法務局に行けば、申請書類の確認はしてくれますが、交渉方法や申請の色々な方法は教えてくれません。
この本に出逢えたこと良かったと思っています。

こちらこそ、ありがとうございました。

S

 

 

 

Sさん所有権移転登記の完了、本当におめでとうございます。

Sさんは、何か節約以上のことを得られたのではないかと思います。

 

 

一般的に、不動産の仲介業者は登記についての知識は全然ありません。

全くないと言っても嘘ではないです。

 

売主側の司法書士は、自分で登記をされる方が稀なので、土地購入者であるご主人の奥さんが、ご主人の代理人になれることも知りませんでした。

登記は、自分で行うことが原則です。

例外として、自分でできない場合は『司法書士』や『土地家屋調査士』にお金を支払い代理人として登記をしてもらいます。

 

 

知識がなかったり、知らないと、平気で間違ったことを正当化しようとする人がいます。

Sさんのように強気で交渉が必要なこともあります。

 

何が正しいのかを見極める力は必要ですよね。

そのためには、正しい情報を得ることが大事だと思います。

 

そして、Sさんのように実行する力が必要です。

 

 

登記は難しいと思われていますが、それほど難しいものではありません。

むしろ、簡単です。

ただ、何も知識がないと簡単なものも難しくなります。

 

 

Sさんが、自分で登記ができないのでないかと心配されている住宅ローンを利用するケースでも、

全ての登記を自分で行う方法があります。

Sさんと同じように、土地を購入され、融資を受けて新築された方が、全ての登記を自分でされました。

またの機会に紹介しますね。

 

これからも多くの方に、登記を楽しんでもらえるよう、情報を発信していきますね。

次回もお楽しみに!!

 

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