登記記録って何？

【共-3】登記記録って何？

03-01登記記録の種類

登記記録とは簡単に いえば、「登記されたことが書いてある登記のデータ」です。
登記記録は主なものに「不動産登記記録」と「商業登記記録」の二つがあります。

建物と土地は、「不動産登記記録」に記録され、データを国が管理します。
株式会社、合同会社などの会社は、「商業登記記録」に記録され、データを国が管理します。

マイホームに関係するものは、「不動産登記記録」に記録されます。
登記を申請すると、登記官が不動産登記記録に記録してくれます。

03-02不動産登記記録は土地と建物と2種類ある

不動産登記記録は、「土地の登記記録」と「建物の登記記録」の２種類があります。
これらの登記記録は土地の1筆（1区画）ごと、建物1個ごとに作成されています。

土地、建物の両方とも、表題部と権利部の２つから成り立っており、権利部は更に「甲区欄」「乙区欄」の２つから構成されています。

登記記録は、表題部・権利部（甲区欄・乙区欄）で構成されています。

※１つの債権（抵当権など）に対して担保が複数ある場合は、表題部、権利部以外に共同担保目録という項目が作成されます。

03-03　建物の登記事項証明書（登記記録の写し）

前述の「03-02　不動産登記記録は土地と建物と2種類ある」欄で、「登記記録は、 表題部・権利部（甲区欄・乙区欄）で構成されている。」とお話しました。

実際の登記事項証明書（登記記録の写し）には、何が記されているのでしょうか？
建物の登記事項証明書を見てみましょう。

※下線部分は抹消されている事項です。

【表題部】…その建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・原因日付などが記載されています。

それでは、上から順に、１つずつ説明しましょう。

表題部（主である建物の表示）…この表が、建物の表題部であることを示します。

不動産番号…不動産（土地や建物）の登記記録１つにつき、１つの番号が割り当てられます。

所　在 …　建物の所在を示します。　「名古屋市中村区青山町一丁目　76番地」にある建物だということがわかります。

家屋番号 …建物に割り当てられた番号です。

種類 …　建物の用途を指します。「居宅」として使われていることがわかります。

構造 …　「木造スレートぶき　2階建」 何階建ての建物で、その構造と屋根の種類がわかります。

床面積 …フロアごとの面積がわかります。

原因及びその日付〔登記の日付〕

…　「平成22年1月15日　新築」　 「平成22年1月22日」　と記されています。

　　 平成22年1月15日に建物が新しく完成したこと、平成22年1月22日に登記されたことがわかります。

所有者…この建物を建てた人が所有者として記録されています。下線が引かれているので、抹消されていることがわかります。

　　　　　　【表題部】の所有者は、甲区に所有者の登記がされると抹消されます。

【権利部（甲区）】…所有権に関する登記事項が記載されています。

どこの誰がこの家の所有者であるか、いつどんな原因で所有権を取得したのかが分かります。

この登記事項証明書の権利部（甲区）からは、
「平成22年2月12日」に、
「名古屋市中村区青山町一丁目76番地」の
「山田　花子」さんが この建物の所有権を登記し、
所有者となっていることが記されています。

順位番号

この順位とは、登記が行われた順位を表しています。
今後、山田花子さんが誰かに建物を売却したら、新しく所有者となった人が、次の番号に登記されます。

登記の目的

甲区には、所有権の登記がされます。
「所有権保存登記」や「所有権移転登記」などがあります。

受付年月日・受付番号

登記が申請された日付が記載されます。上記のサンプル場合は、「所有権保存登記」が「平成22年2月12日」に申請され、その受付番号が「第7006号」となっています。

権利者その他の事項

所有者の住所や氏名が記録されます。1/2、1/3など共有している場合は、ここに持分も記載されます。

【権利部（乙区）】…抵当権、根抵当権、地役権など所有権以外の権利に関する登記事項が記載されています。

「抵当権設定」の登記がされていると、その不動産を担保にして、誰から誰がいくら借りていて、利息はいくらかが分かります。

順位番号、 登記の目的、 受付年月日・受付番号、 権利者　その他の事項　などの項目があります。

これらの項目を見ると、抵当権がいつ設定され、抵当権者が誰なのか、など
権利に関する項目がいくつも書かれています。

いくつもの借金をしている場合、抵当権や根抵当権の登記は、2番、3番、、、と
順番にいくつも登記されていることがあります。

順位番号が早いほど、金融機関は優先的に弁済を受けられることになります。

3-04 土地の登記事項証明書（登記記録の写し）

次は土地の登記事項証明書も見ていきます。

建物の登記事項証明書と同様、下線部分は抹消されている事項になります。

【表題部】…その土地の所在、地番、地目（土地の現況）、地積、登記原因及び日付などが書いてあります。

それでは、上から順に、１つずつ説明しましょう。

表題部（土地の表示）…この表が、土地の表題部であることを示します。

不動産番号…不動産（土地や建物）の登記記録１つにつき、１つの番号が割り当てられます。

所　在 …　土地の所在を示します。その土地が　「名古屋市中村区青山町一丁目」にあるとわかります。

地番 …　「76番」土地に割り当てられた番号です。

地目 …　「宅　地」その土地の用途を指します。建物を建てるための土地として使われていることがわかります。

地積 …　「87.49㎡」その土地の面積を指します。

原因及びその日付〔登記の日付〕

…　「76番、76番3に分筆」 「昭和43年11月9日　登記」

　　この土地は、昭和43年11月9日に、「76番」の土地と「76番3」の土地に分筆されたことがわかります。

【権利部（甲区）】…所有権移転や差押えなど所有権に関する登記事項が記載されています。

どこの誰がこの土地の所有者であるか又いつ、どんな原因で所有権を取得したのかが分かります。

 この登記事項証明書の権利部（甲区）には、
「平成21年10月25日売買によって所有権を取得した」
「名古屋市中村区青山町一丁目76番地」の「山田　花子」さんが、
この土地の所有者であることが記されています。

※山田花子さんの住所は、平成22年2月12日に変更されました。
変更前の住所には下線が引かれ、消したものとみなされます。

　住所変更の登記は２番の登記に付随するため、「付記１号」という付記登記で記録されます。

【権利部（乙区）】…抵当権、根抵当権、地役権など所有権以外の権利に関する登記事項が記載されています。

「抵当権設定」の登記がされていると、その不動産を担保にして、誰から誰がいくら借りていて、利息はいくらかが分かります。

 順位番号、 登記の目的、 受付年月日・受付番号、 権利者　その他の事項　などの項目があります。

これらの項目を見ると、抵当権がいつ設定され、抵当権者が誰なのか、など
権利に関する項目がいくつも書かれています。

付記1号・・・債務者である山田花子さんの住所が変更したことが、新たに登記されています。
付記２号・・・共同担保として、別の不動産が追加されたことが登記されています。
共同担保については、後述の「03-05　共同担保目録って何？」をご覧ください。

03-05　共同担保目録って何？

■共同担保とは

新築の家を建てた際に、金融機関から融資を受ける方が大多数であると思いますが、 その際にほとんどの場合、土地と建物の二つを担保にします。

たとえば、あなたが銀行から３０００万円借りて家を建てました。
家を建てる為に借りたお金３０００万円が１つの債権です。

もし、あなたがお金を返すことができなくなったら銀行はどうするでしょうか？

銀行としては困りますよね。

銀行としてはできる限り困らないように担保を取ろうとします。
その結果、「家だけではダメ！ 土地も担保に入れなさい。」ということになります。

そのため、土地と建物が同じ債権の担保として登記されることになります。

更に借り入れの金額によっては、他の土地や建物も担保に入れなさいと言ってくる場合もあります。

このように、１つの債権（抵当権など）に対して複数の担保があることを、「共同担保」といいます。
 金融機関が、２つ以上の不動産を「共同」して「担保」にとっているため「共同担保」と言うのです。

■共同担保目録とは

１つの借金の担保とする不動産について、どの土地とどの建物を共同して担保にしているのかまとめた項目のことを、「共同担保目録」といいます。

最初に、登記記録は表題部、権利部の２つから構成されていると書きましたが、正確にいうと、もう一つ「共同担保目録」があります。

共同担保目録は、「権利部（乙区）」のおまけのようなものです。

■共同担保目録のサンプル

１つの借り入れに対して、土地と建物の２つを共同担保にしている場合、このような共同担保目録が作成されます。

このように、共同担保目録を見れば、どの不動産が同じ抵当権によって担保になっているか分かります。

又、共同担保目録は登記事項証明書を入手するときに合わせて入手することも可能です。 （余分に費用はかかりません。）

※登記事項証明書を入手する際に、「共同担保目録付き」にチェックしましょう。

03-06　まとめ

不動産の登記記録は「表題部」・「権利部」の２つから成り立ち権利部は「甲区欄」・「乙区欄」 から成り立っています。
更に共同担保目録があります。　
※乙区がなければ、共同担保目録はありません。

建物の登記事項証明書（登記記録の写し）には、
【表題部】　どこにどんな家があるか書いてあります。
【甲区欄】　誰の所有であるかが書いてあります。
【乙区欄】　だれからいくら借りたか、利息は何パーセントかなどが書いてあります。

土地の登記事項証明書（登記記録の写し）には、
【表題部】　どこにどのような用途の、広さは何㎡かが書いてあります。
【甲区欄】　誰の所有であるかが書いてあります。
【乙区欄】　だれからいくら借りたか、利息は何パーセントかなどが書いてあります。

実は、ここに記述した以外にも登記記録からはより多くの情報が読み取れます。

例えば、自分の勤めている会社の資金繰りなんて分かるかもしれません。
例えば、会社の土地の登記記録を見て乙区欄をみます。
誰から、どれだけお金を借りているかが分かります。

消費者金融から借りたり個人からお金を借りているのであれば、よほど資金繰りが厳しいかもしれませんね。

さわりだけ書きましたが、もっと詳しく知りたい方は、自分で勉強して下さい。
興味深いことがわかるかもしれません。

自分で登記をするための基礎知識ＭＥＮＵ