分筆とは？分筆のメリット・デメリット 手続の流れや費用をわかりやすく解説
分筆とは
分筆（ぶんぴつ）とは、一筆（いっぴつ）の土地（1個の土地）を複数に分割することを言います。
分筆することで、一筆の土地が二筆（にひつ）、三筆（さんひつ）になります。
逆に複数の土地を1筆にすることを合筆（がっぴつ）と言います。
分筆を行う目的
一般人が分筆を行う目的としては以下のようなものがあります。
・親が大きな土地を所有していて、子供がその土地に新築する
・担保に取られる土地の範囲を減らす
・隣地に構造物が越境し、越境部分を分筆して売買する
・相続で親が所有している土地を分筆して相続する
・土地の一部を売却する
・贈与で親が所有している土地を分筆して贈与する
・節税（相続税・固定資産税）のため、土地の形状を変えて土地の評価額を下げる
親が大きな土地を所有していて、子供がその土地に新築する
親が大きな土地（市街化区域）を所有していて、子供がその土地に新築する場合、分筆登記をせずに、机上分筆という手続きを行い、実際には分筆登記を行わないケースがあります。
しかし、この方法は、親にとって大きなリスクになる可能性があります。
なぜかというと、親が所有する建物と子供が新築する建物が同じ土地に建っていると、子供が住宅ローンなどで金融機関からお金を借りた場合、親の建物もその住宅ローンの担保にしなければならないからです。
もし、子供が借りたお金を返済できない場合、担保にした不動産（土地・建物）は競売や任意売却などで売却することになります。そのため、親の建物が担保にしなくてもよいように、土地の分筆登記を行うのです。
担保に取られる土地の範囲を減らす
上記と同じようなことです。
住宅ローンなどの融資を受ける場合、建物が建っている土地を担保に入れます。
担保に入れる土地が大きければ、分筆登記により担保にする土地を最小限にすることができます。
隣地に構造物が越境し、越境部分を分筆して売買する
土地の境界を明確にする境界確定を行うと、時々、隣接土地に所有する建物や塀などの構造物が越境しているケースがあります。
このような場合、一般的には越境した側が越境していることを認め、建物を建て直したり、取り壊した際に、越境しないようにすることを約束した覚書を交わします。
しかし、状況によっては、越境した部分を分筆登記し購入することがあります。
特に分譲マンションや分譲住宅など、商品化して売却する場合は、越境されている箇所があると売るのに不利になり、このような方法をとることがあります。
相続で親が所有している土地を分筆して相続する
親が所有する土地を相続する場合、同じ価値の土地が人数分あれば、Ａさんはこの土地、Ｂさんはこの土地、Ｃさんはこの土地・・・と遺産を分けるのが容易です。
しかし、土地は１つ１つが同じではない場合がほとんどで、立地・価値・大きさ・地目・利便性などが大きく異なることが多いです。
相続人ら全員で共有し持分で所有すればよいと考えることもできますが、この方法には大きな問題点があります。
それは、土地を相続人らで共有すると、新築したり、売却したり、その土地に対して何がしようとすると共有者間の利害関係により何もできなくなることがよくあるのです。
そこで、土地の大きさや価値や利便性などを考慮し分筆登記を行い、次に相続登記を行う方法があります。
この方法であれば、相続人らが納得しやすい状況を作り出すことができます。
土地の一部を売却する
お金が必要な時や、土地が大きく一部無用な土地がある場合、土地の一部を売却するために分筆します。
贈与で親が所有している土地を分筆して贈与する
相続税対策などの一環として、土地を子や孫などに贈与するために、土地を分筆します。
節税（相続税・固定資産税）のため、土地の形状を変えて土地の評価額を下げる
土地の価値は土地の形状によって大きく変わることがあります。また、道路に接しているか、どのくらい接しているかによっても価値が大きく変わることがあります。
土地の評価額を下げるために、用途を考慮し分筆することで、土地の評価額を大きく下げます。
上記の事例では、分筆登記により、土地60-1の道路に接する土地を狭くすることで60-1の評価額を大きく下げます。
土地60-2は、道路に接する土地は広く奥行を小さくします、このようにすることで総じて土地の評価額を分筆前より下げることができます。
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