「自分で登記」にチャレンジ、実現できず
「自分で登記」にチャレンジ、実現できず
自分で登記をする会です。
昨日は、ホワイトデーでしたね。
バレンタインデーでもらった方はお返しはされましたか？
私はお返しをしてしまいました。
チョコをいただいたので、返さないとという義務感にかられました（笑）
ホワイトデーの認知度は低くなっているように感じませんか？
”バレンタインデー”も”ホワイトデー"も、企業がビジネスのために作ったイベントです。
認知度が上がるか下がるかは、企業次第というところでしょうか。
企業が作ったイベントということで有名なのが『ダイヤモンド』です。
最近では、CMがなくなり認知度がかなり低いですが、
「婚約指輪は給料の3ヶ月分」
「結婚10年目にはスウィート10ダイヤモンド」
という『常識（思い込み）』と『イベント』を作り出した 宝石会社のデビアスどうなったのでしょうね。
昔は、婚約指輪は給料の3ヶ月分以上でないとダメみたいな雰囲気がありませんでしたか？
結婚10周年には、ダイヤモンドを贈らないと非難されるような雰囲気がありませんでしたか？
デビアスは、もとはダイヤモンド鉱山会社です。
世界のダイヤモンド業界をコントロールし価格が下がらないようにしていました。
デビアスにコントロールされていた人はかなりの人数なのでしょうね。
今回は、自分で登記ができなかった事例をご紹介します。
以下、いただいたメールを原文をそのまま掲載します。
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日本登記研究会 御中
「自分で登記」にチャレンジ、実現できずの事例
現在、娘家族との同居を前提に建替え中で、４月半ばに完成予定です。
自分で登記を思い立ったのは、
インターネットで「滅失登記は自分で簡単に出来る」という情報を知ったのがきっかけでした。
事実本当に簡単でした。
そこで表題登記や保存登記もやってみようとインターネット上でいろいろ調べ、
申請書、建物図面や委任状の書き方を勉強しました。
ある程度書類が出来上がったので、法務局に相談に行き多少の修正のアドバイスを貰い、
これでいけると自信を持ち、ハウスメーカーに「自分で登記」を提案したところ、
会社の規則として「会社指定の土地家屋調査士および司法書士に委任することになっている」との回答でした。
これもネット情報から予想されたことなのであまり驚きませんでしたが、
何度か交渉する内に「住宅ローンを利用する場合、融資されるまでは建築請負会社側に所有権がある」ため、
これは簡単には解決しないと感じるようになったのです。
そこで近くの司法書士に相談するか、さらにネット情報を調べるか思案していたところ、
日本登記研究会が無料で相談してくれることを知り、早速メールで相談しました。
直ぐに懇切丁寧な回答とアドバイスを頂き、「住宅ローンを利用する場合でも初回金、
中間金で５０％以上も支払いをしているなら、所有権は施主側にある」とのことでしたので、
自信を持ってハウスメーカーと交渉を再開しましたが、残念ながら結果は変わりませんでした。
最大の理由は、請負契約書に「建物引渡しは支払いが完了してからで、引渡し後に所有権が施主側に移る」
との一項があったからです。
この項目がなければ基本的に施主側に所有権があるという判例があるとのことで、
ハウスメーカーはこのような場合を想定して契約に加えていた訳です。
しかし契約時にこの件の口頭での説明はありませんでした。
当初から自分登記を意識していたらと悔やんだ次第です。
これについては日本登記研究会のメルマガにも記載されていて、
契約時の注意事項としてのアドバイスがあります。
そのような次第で、最終的にハウスメーカー指定の土地家屋調査士と司法書士に委任することとし、
日本登記研究会のアドバイスに従って先ず見積書を依頼して、項目やその金額の妥当性を判断することにしました。
合わせて日本登記研究会にも見積書を送りアドバイスをお願いしました。
金額はハウスメーカーが当初概算で提示していたより少なく、また世間一般の報酬額と比較しても高くはなく、
バックマージンが含まれているよう内容ではありませんでしたが、これで納得せずハウスメーカーと交渉を続けました。
先ず表題登記では、ハウスメーカーに対しては「自分で登記すれば登録税以外は殆ど費用がかからない」、
「自分の測量データでも法務局が受理すると言っているのに、費用をかけてまで測量を依頼したくない」などを
強調しました。
また所有権登記では、登記名義人表示変更の費用が含まれていましたが、
仮住まい先が隣であったので住民票を変更していなかったことから、この項目の削除をお願いしました。
結果として総額の約１０％（報酬額に対しては約２０％）でしたが、値下げを実現できました。
これは相手方が比較的良心的だったのか、バックマージンがあってそれを諦めたのかは定かではありませんが、
ハウスメーカーの担当者以上に登記に関しての知識を蓄えての交渉でしたので、
相手方もこちらの要求を無視できなかったのが効果を奏したと思っております。
以上が自分で登記が実現できなかったけれど、それで折れることなく
ハウスメーカーと費用圧縮を交渉した経緯ですが、
「住宅ローンを利用しなければもっと簡単に自分登記ができた」
というものの金額が張るので現実はまれなケースでしょうし、
つなぎ融資を利用するとしても金利や手数料は登記費用を超えてしまうかもしれません。
そこで新築を計画する段階で登記も含めたあらゆる費用削減について考え、
契約時には上述した一項を入れないか、施主に有利になるような項目を入れることをお勧め致します。
契約前でしたらハウスメーカーも契約を取るために一考する可能性が大と思います。
最後に、日本登記研究会様にはいろいろお世話になりました。
本来でしたら参考書の購入やセミナー参加した上でのアドバイスを頂けるのが一般的ですが、
全く無料で懇切丁寧なアドバイスを頂き、結果的には自分登記は実現できませんでしたが、
アドバイスと登記知識向上のお蔭でわずかですが登記費用を削減できたことを、大変感謝しております。
今では悔いはありません。
２０１２年３月
神奈川県相模原市在住 YS
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YSさんありがとうございました。
YSさんは、『建物滅失登記』は自分で登記をされました。
しかし、自分で登記をさせまいとする住宅メーカーによって、その後の登記はできませんでした。
この住宅メーカーは、『○○ホーム』というフランチャイズの住宅メーカーの加盟店です。
『○○ホーム』は、○○県○○市に『○○住宅』という住宅メーカーが運営していますが、
『○○住宅』に依頼されたANさんからも同様の相談を受けました。
ANさんは、『○○住宅』から、自分で登記をされると、建物が転売される可能性があると言われ、
自分で登記をすることを拒否されました。
本当に転売されると大変なことになりますが、
マイホームを建築するANさんが、転売することはまずありえない話です。
それに、
”自分で登記をすることで本当に転売が可能なのでしょうか？”
○○住宅の指定事務所に依頼すれば”転売”は防げるのでしょうか？
今回は、
『指定事務所の登記費用』、
『請負契約での所有権は誰にあるのか』、
『自分で登記をすると転売され、住宅メーカーにリスクがあるのか』
『つなぎ融資を使って自分で登記をする方法』
と大きく４つの論点があります。
1度に説明するとわかりにくくなりますので、
１つづつに分けて、検証してみます。
『指定事務所の登記費用』について
YSさんの○○ホームの指定事務所の『登記費用』については、
指定事務所が出している登記費用としては、普通の金額でした。
指定事務所の普通の金額ということは、登記費用は高いということです。
バックマージンはありうるということになります。
YSさんは、とてもいいかたなので、悪くは言われてませんが、
指定事務所の見積書には必要のない『 所有権登記名義人表示変更登記』が含まれていました。
気づかなければ、必要のない登記費用の13,000円を請求されるところでした。
目立つ金額ではないですが、必要のないお金を支払うのは嫌ですよね。
実は、このようなことは珍しくありません。
見積書が妥当な金額か相談を受けておりますが、こういったケースは多いです。
登記のことを知らない人は、何が必要で、何が不要であるかわかりません。
気づかなければ、不要な登記費用まで請求されて支払うことになります。
○○ホームの指定事務所の建物表題登記の費用は、
83,230円でしたが、
交渉の結果、
22000円値引きの61,230円となりました。
専門家に依頼する場合の、
建物表題登記の費用は、6万円くらいが妥当だと思います。
インターネットで検索すると、建物表題登記は、6万円くらいであります。
一般的に指定事務所の登記費用は高いことがわかります。
住宅メーカーの作成した契約書の内容を全て受け入れる必要はありません。
これは、いいけど
これは、ダメ
自分の意見を明確に伝えるべきです。
住宅メーカーは、自分に不利な内容の契約書を作成することはありません。
立場を置き換えてください。
あなたが住宅メーカーの立場だったらどのような契約書を作成しますか。
契約をする際は、契約内容を話しあって、お互いの妥協点を見つけることが必要です。
自分で登記をせずに、指定事務所に登記を依頼する場合でも、、
この金額ならいいけど、
この金額は高いからダメ
契約前に登記費用が適当であるかを調べてください。
契約をしてからの契約内容変更の交渉は難航します。
人生において高価な買い物なので、契約書は何度も、何度も見直し、
自分に不利な契約は結ばないことが必要です。
「住宅メーカーは、どのメーカーや工務店でも内容はほとんど同じですよ」
と言われますが、
そんなことはありません。
メーカーや工務店によって異なります。
※なお、今回のメルマガでは、企業名は伏せさせていただきました。
『自分で登記,com』にて、日本登記研究会の商品やサービス購入者には裏メルマガを配信しています。
このメルマガの読者は、正確な個人情報がわかっているので、企業名を実名にてお送りしています。
今回は、いかがでしたか？
ご不明な点はお気軽に質問してください。
登記費用が妥当なのかをアドバイスを無料にて行っております。
お気軽にお問合せください。
また、感想など、お待ちしています。
■編集後記
デビアスの”ダイヤモンド”のように、あらゆる業界で、常識というものを企業が作り出しています。
マイホームを新築する契約内容の常識も企業が作り出しています。
チョコをもらう程度のことで企業のビジネスや作り出した常識に乗せられるのはありかと思いますが、
住宅は高価な買い物です。
一方的に不利な契約に乗せられてしまうのは避ける必要がありますね。
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