登記はした方が得、しない方が得？！ 未登記建物

登記はした方が得、しない方が得？！ 未登記建物 メリット・デメリットは？

自分で登記をする会です。

今回は未登記建物についてのお話です。

新築する際に、お金を借りる人は、必ず登記をしないといけません。
逆に解釈すれば、
新築する際に、お金を借りない人は、登記をしなくてもよいということになります。

登記はしなくてもいいの？！

登記をしていない建物である『未登記建物』のメリット、デメリットについて説明します。

参考までに、登記がされている建物を『既登記建物』といいます。

日本の建物の10％以上は、登記がされていない未登記建物です。
意外と多いですよね。

ところで、
未登記建物の大多数は、古い建物です。

なぜかというと、
昔はお金を借りて新築することが一般的ではなく、
現金を貯めてから新築するのが一般的でした。
お金を借りずに建てれば登記を敢えて行う必要がありません。
そのため、登記をしない建物が多く存在し、現在も存在しているのです。

現在も、融資を受けずに現金で新築されるケースでは登記を行わない人は意外と多いです。
商業施設でも融資を受けずに、現金で新築されるケースも同様です。

最近は、当たり前のように、住宅ローンを利用して新築します。
お金を借りて新築すると、
抵当権設定登記という登記をしなくてはならず、
必要な登記（建物表題登記・所有権保存登記）を行うことが必須になってきます。
登記をしないというわけにはいきません。

それでは、
未登記建物のメリット
未登記建物のデメリット
の説明をします。

未登記建物のメリット

最初に、未登記建物のメリットを説明します。

新築した際、登記をしないので、
登記費用（土地家屋調査士や司法書士へ支払う費用）は0円。
登録免許税も0円です。

相続する際は、登記をする必要がないので、登記費用は0円。
登録免許税も0円です。

建物を取り壊しても建物滅失登記をする必要はないので、登記費用は0円です。

自分で登記をすれば、
登録免許税だけですが、
相続の際の所有権移転登記の登録免許税はかなり高いです。

これらの登記を仮に、専門家に依頼し登記をした場合、
一般的な建物で、30万くらいかかるでしょう。

新築し、取り壊すまで、未登記建物の場合、30万円くらい得することになります。

新築しても登記をしないと、得ですよね。

未登記建物のデメリット

次に、

未登記建物のデメリットについて説明します。
それは、誰が建物の所有者であるかがわかりにくいことです。

しかし、このデメリットですが、無くすことができます。
下記の３つのポイントを押さえることで未登記建物のデメリットをなくすことができます。

• 建物を新築し登記をしない場合は、建物がある市町村の役所に所有者が誰であるかを申出すること
• 未登記建物を相続するの際は相続手続きをちゃんと行い、関係書類をちゃんと保管すること
• 未登記建物を相続した際は、所有者が変わったことを市町村の役所に申出すること

こうしておけば、未登記建物のデメリットは基本的にはないのです。

但し、他人の土地の上に建物を建てた場合は、自分の建物であると対抗するには『建物表題登記』と『所有権保存登記』をしなければなりません。

そのため、他人の土地に新築した際、既に建っている場合は登記をした方がいいと思います。

不動産を担保にして融資を受けないという前提において、
デメリットを無くすことで未登記建物はメリットばかりとなります。

補足

相続手続きをちゃんと行い、関係書類をちゃんと保管すること

新築した建物の所有者が亡くなった場合、相続手続きをちゃんと行っていないと、後々相続人らでもめることがあります。
未登記建物を誰が相続したかを書面で証明できるようにします。
誰が所有者であるか、遺言書（公正証書遺言・検認を受けた自筆証書遺言書）や遺産分割協議書などにより証明できるようにしておき、ちゃんと保管する必要があります。

このような書類を無くすと、誰が所有者であるかが証明できなくなります。

相続した際は、所有者が変わったことを市町村の役所に申出すること

未登記建物を相続した際は、市町村の役所に所有者が変わったことを申出することで、市町村の役所が管理する家屋台帳の所有者が変更されます。
こうすることで、市町村の役所が誰が未登記建物の所有者であるかを把握した状態になります。

他人に勝手に登記をされ、盗まれない？

未登記建物の場合、所有者は「他人に未登記建物が勝手に登記をされ、盗まれないだろうか？」という心配があると思います。

しかし、未登記建物を登記する場合、建物の所有者であること登記所の登記官に対し証明しなければなりません。他人が勝手に盗もうとしてもこの証明が難しいのです。

所有者であること証明するには、固定資産税を3年間納めた市町村が発行する証明書を用いるのが一般的です。
急に固定資産税を3年間納めることはできないですよね。

土地所有者と建物所有者が異なるケースでは、特に登記官は疑いをもち手続きを行います。
土地所有者にも建物の所有者が誰であるか質問したりして詳しく調査を行います。
そのため、違法に未登記建物の所有者になろうとしても気づかれるでしょう。

現実的には、勝手に他人が登記を行うことはかなり困難と言えます。

登記をしなければ、時間を損しない。

登記をしなければ、お金を使いません。

不動産を担保にお金を借りなければ、
建物の登記をするかしないかは自分の判断です。

よーく考えて下さいね。

お金を借りれるからマイホーム購入は危険

今回のお話をしながら思ったことがあります。
それは、お金を借りれるから、借金をしてマイホームを購入することの危うさです。

昔は、お金を貯めてから新築するのが当然でした。

しかし、ビジネスのやり方が巧みになり、
企業は、購入しやすい商品を開発し、
目に見えにくいところで、儲けよう、儲けようとしています。

金融機関は、
正社員ではない、派遣とかの非正規労働者にもマイホーム取得のためのお金を貸しています。

銀行の審査は、昔に比べれば、かなり甘くなっています。

住宅メーカーも審査さえ通れば、良いお客様として、せっせと家を売ります。
住宅メーカーは、売ったら、後は知ったことではありません。
建売会社も同じです。

アメリカのサブプライムローンの問題は、

返済ができない、
本来は貸してはいけない人にお金を貸してマイホームを買わせたことが原因になっています。

アメリカの場合は、マイホームを手放せば、借金した人に借金は残りません。

そのため、アメリカの金融機関などはかなりの打撃を受けました。

しかし

日本の場合、マイホームを手放した後も、借金をした人に借金は残ります。

借金はなくならないのです。

お金がなくても自己破産をしない限りは返済を続けることになります。

住宅ローンという商品は、『マイホームだけは絶対に手放したくない、頑張って返済する』という日本人の心理を上手についています。

アコムやプロミスのような消費者金融がない時代は、借金で苦しむ人は少なかったです。

しかし、消費者金融が簡単にお金を貸すようになると、安易にお金を借りる人が増え、多重債務者が増えて、自殺者も増えました。

そして、国は規制にのりだします。

金利が制限され、昔のように高利ではなくなりました。

住宅ローンは、審査を甘くして貸すことを優先するのではなく、
ちゃんと余裕を持って返済できる人だけに貸すよう規制すべきでしょう。

決して、金融機関の審査に通ったから、借金して新築するのではなく、

本当に余裕を持って返済できるのかという視点から冷静に判断して下さい。

正社員でも、40歳くらいからリストラが始まります。

定年まで残れる人はわずかでしょう。

連帯保証人も借金で苦しむことになります。

マイホームを手放す際は、離婚、一家離散するケースは多いです。

幸せを求めて、マイホームを購入するのですから、
マイホームを購入したい際に不幸まで合わせて買うようなことは絶対にしないで下さいね。

自分で登記をする会のメルマガ　バックナンバー

自分で登記をされたい方向けの商品はこちら

登記を自分で行いたいが何もわからない方はこちら

わかりやすいマニュアルはここ

どのくらい登記は難しいの？