住宅ローンの借り換えに必要な登記を自分で行うと金融機関にリスクが生じるのでしょうか?


住宅ローンの借り換えに必要な登記を自分で行うと金融機関にリスクが生じるのでしょうか?

Q

この度、住宅ローンの借り換えを行い、その際の抵当権設定登記を自分で行う予定です。

B信用金庫の融資担当者の方が好意的で、法務局にも一緒に何度も足を運び、登記官のチェックにも付き合っていただけることになっていました。

しかし、その担当者から、B信用金庫の本部から、
抵当権設定登記は、銀行側にリスクがあるので司法書士に依頼してほしいと連絡があったと言われました。
やはり、自分で登記すると銀行側にリスクはあるのでしょうか?

A

■融資時の自分で登記をすることでの金融機関のリスクとは

金融機関が不動産を担保に融資を行う場合のリスクは何でしょうか。

それは、融資を実行し借り手にお金を支払ったにも関わらず、担保に取る不動産に抵当権設定登記ができないことです。

金融機関が、担保にする不動産に抵当権設定登記ができないと、最悪の場合、融資を実行したお金を損します。

 

■融資実行のタイミングにより金融機関のリスクの有無が決まります。

抵当権設定登記では、融資の実行のタイミングが主に2つ考えられます。
①抵当権設定登記を申請し完了したら、融資実行
②抵当権設定登記を申請し、同日に融資実行

①の場合、抵当権設定登記が完了してからの融資の実行なので、担保となる不動産に抵当権設定登記が完了しているため、金融機関にとっては全くリスクはありません。
この場合、司法書士が登記を行っても、自分で登記を行っても金融機関にリスクは存在しません。

②の場合、抵当権設定登記が完了していない状態で融資を実行しています。そのため、抵当権設定登記が無事に終わらないと金融機関はリスクを負うことになります。

但し、②の場合、正しく抵当権設定登記が申請され完了すれば、司法書士が行っても、自分で登記を行ってもリスクは生じません。
そこで、登記官(相談員)にチェックをしていただいた上で、申請をします。
登記官(相談員)に、チェックをしてもらう際も、金融機関の担当者が同席すれば、担当者はミスがなく、無事に完了することが確認できます。

 

借り換え時に行う『抵当権設定登記』は、権利者(融資を行う金融機関)と、義務者(担保とする不動産の所有者)の2者での共同申請です。
共同申請の場合、一旦申請がされると、義務者だけの意思だけでは取り下げができないので、抵当権設定登記の手続きは問題なく進み、無事に完了します。

※登記申請の取下げには,申請人全員の同意が必要です。また、登記の申請を代理人が行った場合,代理人が取下げするためには別途委任状が必要とされています。登記申請が一旦されると代理人が勝手に取り下げをすることはできません。
(参考:昭和29年12月25日民事甲第2637号民事局長回答)
登記申請の取り下げには、申請人全員の同意が必要という点は、明文化されていませんが、上記の取扱になるという見解です。

 

【結論】

登記官(相談員)に、チェックを受けてから、登記を行えば、問題なく登記は完了します。

登記官(相談員)に、チェックを受ける際、申請する際、金融機関の担当者が同行すれば、問題なく登記が完了することが理解できるでしょう。


■登記の都市伝説 土地家屋調査士・司法書士・行政書士

 

0001.司法書士は土地家屋調査士を雇えないの?!

0002.土地家屋調査士は司法書士を雇えないの?!

0003.決済での立会いは司法書士の登録者でないとできない?!

0004.境界立会いは土地家屋調査士の登録者でないとできない?!

0005.本人確認は、登録した土地家屋調査士や司法書士の資格者でないとできない?!

0006.自分で登記をした場合、登記官は必ず現地調査をするの?!

0007.法務局の登記官が自分で登記をする人はいませんよと言いましたが、本当でしょうか?

0008.司法書士・土地家屋調査士に依頼すれば住宅メーカーにリスクはありません、本当でしょうか?

0009.住宅ローンの借り換えに必要な登記を自分で行うと金融機関にリスクが生じるのでしょうか?

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