不動産（土地、建物）を購入する際に自分で所有権移転登記できるでしょうか
不動産（土地、建物）購入時に自分で登記はできるのでしょうか？
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新築するために、土地を購入し建物を建てようと考えています。
土地を現金で購入し、新築建物は住宅ローンを利用しようと思います。仲介業者からは、「取引を安全に行うため指定の司法書士に登記は依頼します」と言われています。しかし、何かとお金が入用なので、自分でできることは自分で行い節約したいと思います。
そこで、不動産を購入する際に必要な登記を自分で行いたいのですが、どうすればよいですか？ -
『売買による所有権移転登記』を自分で登記ができるか？
不動産（土地・建物（家屋））の売買に必要な登記は、「所有権移転登記」という登記です。
不動産売買時に行う登記なので、『売買による所有権移転登記』と言います。金融機関から融資を受け不動産を購入する場合、「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」を同時に行うため、金融機関の協力が必要になってきます。
金融機関の協力を得ることができない場合は、自分で登記はできません。
しかし、現金で不動産を購入する場合は、抵当権設定登記を行う必要がないため、問題なく自分で登記を行うことが可能です。
相談者は、現金で土地を購入されるので、自分で登記が可能です。
仲介業者が『売買による所有権移転登記』を、自分で行うことを嫌がる理由
仲介業者が、自分で登記を行うことを止める権限はありませんが、自分で登記を行うことで、登記が無事に終らないと困るため、嫌がるケースがあります。
その他に、司法書士からのバックマージンを得るために、自分で登記を行うことを嫌う可能性があります。
仲介業者が嫌がった場合、仲介業者を変えることを交渉材料にすると効果的です。
仲介業者は、司法書士からのバックマージンよりも仲介手数料を欲しいのです。
理由をつけて、仲介業者を外し、仲介手数料を無くし、売主と買主の両者だけで売買を行うことも可能です。
売買による所有権移転登記を、自分で行うリスクについて
実際のところ、『売買による所有権移転登記』を自分で行うことでのリスクはほとんどありません。
しかし、登記の仕組みを考えると、売主に悪意があれば、詐欺行為を行うことは可能です。
参考までに、『売買による所有権移転登記』を司法書士に依頼しても、自分で行ってもリスクは同じです。
どのように詐欺行為を行うかですが、売主Ａに悪意があることが前提条件となります。
売主Ａは、同じ不動産を買主Ｂと買主Ｃに２重に売買を行うのです。
買主Ｂが売主Ａにお金を支払った後すぐ、売主Ａと買主Ｂは共同で『売買による所有権移転登記』の申請を行います。
しかし、その登記が申請される前に、第三者の買主Ｃと売主Ａが共同で『売買による所有権移転登記』を申請します。
登記は先に、申請した方が権利を得ます。
この場合、買主Ｂは負け、買主Ｃが勝ち、不動産の所有者は買主Ｃになります。
買主Ｂは、お金を売主Ａに支払いましたが、不動産を得ることはできませんでした。
このようなリスクがあることは事実ですが、売主Ａは犯罪を犯してまで、そんなことをするでしょうか。
売主が犯罪を犯してまで、このようなことを行うのは、まずありえませんし、聞いたことはありません。
ですから、『売買による所有権移転登記』を自分で行うリスクはほとんどないのです。
※少し手間ですが、実はこのリスクを完全になくす方法があります。登記所が嫌がる方法なので、この場で公開することは控えますが、『売買による所有権移転登記の教科書』に掲載しました。
売買による所有権移転登記について
『売買による所有権移転登記』は、不動産の所有者を現在の所有者から、購入する方に変更する登記です。
売主が所有者を変えることを承諾し、買主は新しい所有者となる意思を示す、
このような登記です。
そのため、買主と売主の共同申請となり、両者が協力して「所有権移転登記」を行います。
買主が司法書士を使わないで自分で登記を行う場合、３つのパターンが考えられます。
１：売主は司法書士を使い、売主が委任した司法書士と買主の両者で協力し所有権移転登記を行う
２：売主は、買主に委任し、買主が売主の代理人となり1人だけで所有権移転登記を行う
３：売主は司法書士に依頼せずに、買主と協力し両者で所有権移転登記を行う。
実際のところ、売主は不動産を売却したお金が得られれば、登記にはあまり関心がなく、売主側の仲介業者も登記のことはよく理解していません。
売主はわけがわからず不安なので、１になる可能性が高いでしょう。
１になった場合、売主から依頼を受けた司法書士はミスを避けるため、買主が作成した書類をチェックしてくれる可能性が高いので、買主としては少し安心です。
売買による所有権移転登記を行う注意点
『売買による所有権移転登記』でミスがあり登記が無事に終らないと一番困るのは、買主です。
確実に問題なく終らせるために、２つ注意することがあります。
①登記でミスをしないこと
②登記を誰よりも先に行うこと
登記の手続きをする上で、ミスがあると、購入した不動産の登記を無事に終えることができません。
『売買による所有権移転登記』では、誰よりも先に所有権移転登記を行う必要があります。
先にも述べましたが、お金を支払ったが登記をする前に、第三者に先に登記をされると、第三者の不動産になってしまいます。
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